コラム

【老後の資金問題】ワンルームマンション投資ってどうなの?

2020年4月25日

 

誰もが避けて通れない老後を豊かに迎えるためには何を考え、何を準備したら良いのか。

老後、資金不足にならないためにはどんな準備ができるのか。

と、割と真剣に考え始めました。こてつです。

 

 

「 時間を味方につけ、なるべく早く、若いうちから資産形成を始めるべき 」

 

 

ということは解っているのだけれども資産運用は素人には難しいのかな?

と思うのも、当然です。

今回はワンルームマンション投資について調べてまとめてみました。

 

 

箇条書きなのでわかりやすいと思います。

 

 

不動産投資に対するイメージ

・金額が大きいから怖い。
・知識がない。
・騙されそう。

 

 

アパート経営

自分が所有している土地に物件を建て、人に貸して家賃収入を得ること。

 

 

 

ワンルームマンション投資

不動産開発業者が建てたマンションの一室を購入し、自分で住まずに人に貸して家賃収入を得る。

 

 

 

メリット

・銀行のローンを使える→少額の自己資金で始められる

・ローンの返済は家賃をそのまま充てる→負担が少ない

・ローン返済が終われば家賃は丸々収入→老後の資金不足を補える

・銀行のローンでは団体信用生命に加入(住宅ローン専用の生命保険)
 →オーナーにもしものことがあった場合ローン残高が一括で返済
 →残された家族に物件と家賃収入を残せる

 

ワンルームマンション投資の魅力

 

・購入資金を銀行から借り入れできて家賃収入(他人)が返済する
 →他人の力を唯一使える投資法

・一見リスクが多いように見えるけど入居さえあればこんなに良い投資はない

 

 

人口が減ると空き家が増える問題

実は、空き家は全国一律で減っていくわけではない。

東京には人が集まって、一極集中となっている。

名古屋、大阪は人口が徐々に減っている。

 

 

単身世帯が増えていくと予想

東京都は2014年の時点で、2035年には単身世帯の比率が50%を超えると予想している。

このことから、単身者向けのワンルームマンションの需要が増えると予想できる。

 

 

居住者が求めるマンションとは?

駅前・駅近がいい→利便性を求める傾向がある

つまり・・・

不動産=立地が最重要

 

 

家賃が下がらないどころか、上がっていく地域もあるよ。
駅から遠くなると、いくら価格を下げても売れない、貸せない、なんてことも・・・
つまり、東京23区が強いってことだね!

 

 

経年劣化のリスク

【中古マンションはずっと快適に住めるのか不安】
修繕、修繕金積み立てをきちんとやっているマンションなら
 →築年数が経っていてもあまり関係ない

 

 

住宅の寿命

国土交通省が公表してきた資料によるとマンション(RC /鉄筋コンクリート造)は37年とされている。

これは、取り壊された建物の平均築年数であり、ダメになった建物をカウントしているだけである。

長生きしている建物もいっぱいあり、それはカウントしていないのが事実。

 

 

 

建物としての限界を迎える前に取り壊される理由

【取り壊される理由】

・埋め込まれた配管設備の寿命

・耐震性の問題

・本来、RC造の寿命は100年超

 

【これらの解決方法】

・埋め込まれた配管設備の寿命→最近のRC造は交換できる

・耐震性の問題→「新耐震基準」がスタートしたのは1981年

・本来、RC造の寿命は100年超
 →これからの建物は基準をもとに建築・メンテナンスをすれば寿命は気にする必要はない

 

 

 

調べれば安心できる材料もあるね

 

 

 

不動産はすぐに儲かるわけではない?

不動産価格が数年で数倍になることもない。

来年半値になったり、もっと下がることもない。

 



これからの時代、何もしないこともリスクの一つになる

【リスクを回避するには】

・信頼できるパートナー(企業)を探す。

・パートナー(企業)に丸投げはせず、意思決定は自分でするべき。

・不動産に詳しい、不動産について、最大限活用してくれる、そんなアドバイスをしてくれるパートナー(企業)を探す。

 

 

 

ワンルームマンション投資物件の開発、販売を行う会社に望むこと

・家賃や入居者対応などの賃貸管理

・365日24時間対応の建物管理

・経年によるリフォーム
 →リスクへの対処方法を知りたいのがオーナーになる人の思い

 

 

高値掴みをしたくない

建築資材の価格高騰など、短期的に見ると物件価格の上下はある。

 

 

マンション投資では空室が最大のリスク

東京は人の流れが絶えない。

更に再開発が進んで、利便性はさらに高まっていく。

→東京は人の循環が起きやすい環境が整っている。

 

長期的に見たら、東京は安定的な運用が可能と言える。

 

 

 

まとめ

人生100年時代だとしたら、リタイア後の生活は意外と長い。

現役時代なるべく早めに安定的な資産形成をしたほうがいい。

不祥事があると悪い印象を持ちがちな不動産投資だけど、基本的にはリスクを抑えることができる投資である。

いきなり2倍3倍はないし価値が0になることもない。

 

「 ミドルリスクミドルリターン 」

 

時間を味方につけて早めにやったほうがいい。

 

東京23区でのワンルームマンション経営は比較的リスクが低く、新築は長期的に安定した収益を得やすい。

 

老後の資金が漠然と不安に思うのでは無く

「 正しい知識を得て信頼できるパートナーを見つけることが何よりも大事 」

だと思います。

 

外出自粛生活が続くこの機会に、自分の老後について考えてみるのも大切かもしれません。


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